Planung und Bau: Den Kostenrahmen ermitteln
Planungshonorare und Baukosten werden nach festgelegten Modellen ermittelt. Im Schwimmbadbau gibt es allerdings Besonderheiten. Es werden Richtwerte angewendet, die je nach Konstellation im einzelnen Projekt eine unterschiedliche Gewichtung haben. Auch erweiterte Funktionen neben der Kernfunktion wirken sich deutlich aus.
Die Honorare für Architekten und Tragwerksplaner werden in einem komplexen System ermittelt, in dem u. a. die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) angewendet wird sowie die DIN 276 (die aktuelle Fassung der DIN 276 wurde im Dezember 2018 veröffentlicht und ersetzt DIN 276-1:2008-12, DIN 276-4:2009-08 sowie DIN 277-3:2005-04) und auch der Baukostenindex BKI mit Zahlen aus der Praxis. Die HOAI führt in ihren fünf Teilen 58 Paragraphen auf. Die unterschiedlichen Abschnitte befassen sich z. B. jeweils mit der Objektplanung, der Freiraumplanung, der Tragwerksplanung oder der Technischen Ausrüstung, für die unterschiedliche Honorare gelten.
Je nach Gewichtung der Tätigkeiten im Projekt ergibt sich ein unterschiedliches Leistungsbild, das in die Honorierung einfließt: Die Teile der HOAI legen zunächst für die insgesamt neun Planungsphasen von 1 (Grundlagenermittlung) bis 9 (Objektbetreuung) prozentuale Anteile an den sogenannten anrechenbaren Kosten fest. Diese wiederum sind in Kategorien gestaffelt, denen in einer Honorartafel die Honorarzonen I bis V zugeordnet werden. Diese beschreiben den Anforderungsgrad der planerischen Aufgaben und empfehlen für die Grundleistungen jeweils Honorare innerhalb einer gewissen Spanne. Die Grund- und besonderen Leistungen sind in der HOAI aufgeführt. Die Objektplanung für Schwimmbad-Projekte ist in der Regel in der Zone IV, gelegentlich auch in Zone V, angesiedelt.
Je höher die Kosten für ein Projekt angesetzt sind, desto niedriger fällt im Verhältnis übrigens das Architekten-Honorar aus. Dieses degressive Modell wird angewendet, weil der Planungsaufwand nicht proportional mit dem Gebäudekörper wächst. Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten wird unter Anwendung der DIN 276 vorgenommen.
KG 100 – KG 700: die Kostengruppen
Es kommt eine Gliederung in sieben Kostengruppen zur Geltung – z. B. KG 200, Erschließen und Herrichten des Grundstücks. Zugeordnet sind Leistungsbereiche, z. B. LB 002, Erdarbeiten. Außenanlagen sind in der KG 500 erfasst. Die Baunebenkosten – in KG 730 die Architekten- und Ingenieurleistungen – erscheinen in KG 700.
Bei vielen Schwimmbad-Projekten spielen KG 100 (100 Grundstück; 110 Grundstückswert; 120 Grundstücksnebenkosten; 130 Freimachen) keine große Rolle. Die wesentlichen Kosten erscheinen in KG 300 und 400 sowie – je nach Ausstattungsniveau in 600.
Handelt es sich um eine Bad- und Freiraum-Planung mit Halle und Außenanlagen, liefern die Positionen in der KG 500 wesentliche Beschreibungen, u. a. in KG 520 für die befestigten Flächen, in KG 550 für die Einbauten in Außenanlagen (Fahrradständer, Fitness-Geräte etc.) und in KG 570 für die Pflanz- und Saatflächen (Sport- und Landschaftsrasen etc.). Schon ein nicht bedonders aufwändiges Projekt kann in der Kostentabelle gemäß DIN 276 allein in der KG 500 für über 500 Zeilen mit Einzelheiten sorgen.
Die Baukostenermittlung bzw. Kostenschätzung erfolgt in Formularen gemäß DIN 276, um eine Verlgeichbarkeit und fachlich exakte Beschreibung zu gewährleisten.
In der Praxis findet dies indessen nicht immer statt. Oftmals werden Kostengruppen und Gewerke im Stil des jeweiligen Planungsbüros zusammengefasst und präsentiert. Typisch sind hier Präsentationsfolien, wie sie für Informationsveranstaltungen im Vorfeld von Ratsentscheidungen stattfinden.
Da es für den Bauherren u. U. im Detail nicht interessant ist, wie viele Kubikmeter an Schüttgut welcher Dichte für die Außenanlagen angeliefert werden soll, mag diese Vereinfachung in der Kommunikation, die sich nicht hauptsächlich an Fachleute richtet, auch dienlich sein. Ausschreibungen und Aufträge finden dann wieder in der Fachsprache statt.
Pauschalen: Nur bedingt anwendbar
Es ist im Sportstätten- und Schwimmbad-Bau üblich, mit Richtwerten bzw. Kostenpauschalen für Gewerke und Ausstattungsmerkmale zu kalkulieren.
Hiermit ist beispielsweise auch ein Rahmen abgesteckt, anhand dessen Fördergelder bemessen werden. Die Zubehör-Ausstattung kann mehr oder weniger gemäß Katalogpreisen der Anbieter berechnet werden, wobei im Handel letztendlich deutliche Preisunterschiede möglich sind. Grundsätzlich ist zwischen Sport- und Freizeitbädern zu unterscheiden. Wesentlich für die Spannbreite bei den Baukosten können aufwändige Sonderausstattungen sein, etwa eine verschiebbare Startbrücke, Schwallduschen oder Wellenbecken.
Auch die Art der Wasseraufbereitung macht sich im Bau-Budget bemerkbar. Die Baukosten unterscheiden sich allerdings immer noch je nach Region, so können abgelegene Standorte zusätzlichen Logistik-Aufwand bereiten.
Es liegt in der Verantwortung des federführenden Planers, dem Auftraggeber nicht nur eine funktional und wirtschaftlich optimierte Lösung zu erarbeiten, sondern auch das örtliche Konfliktpotenzial zu erkennen, sofern es zur Explosion der Kosten führen könnte. Typisch sind Probleme mit Lärm- oder Licht-Emissionen, die nicht einmal vom Objekt selbst ausgehen müssen, sondern z. B. auf den PKW-Stellplätzen entstehen oder der Flora und Fauna. Entsprechende Gutachten gehören zum Projekt; die Missachtung von Auflagen oder Klagen von Anwohnern könnten zum Entzug der Bauoder Betriebsgenehmigung führen.
Ein erfahrener Fachmann ist darüber hinaus beispielsweise auch gefragt, um potenzielle Probleme mit der Geländebeschaffenheit zu erkennen und Lösungen anzubieten. Wegen all dieser Faktoren ist es am Ende nie möglich, ein Projekt als Schablone für ein weiteres anzulegen. Auch führt die Kostenermittlung gemäß Baukasten-Prinzip mit Pauschalen allein nicht zum Ziel.
Baukosten: Schritt für Schritt genauer
Je weiter ein Projekt voranschreitet, desto enger wird der Korridor für Preisspannen bei den Bau-Summen und damit auch den Honoraren. In den ersten Planungsphasen kann die Schätzung für die später zu erwartenden Gesamtkosten noch bis zu rund 40 % nach oben und unten auspendeln. Im weiteren Projektverlauf wird mit Rückstellungen von ca. 20 % kalkuliert, gegen Ende sollte die Genauigkeit der Schätzungen sich in Richtung 0 % bewegen.
Zwar ist die Frage nach den Baukosten für Schwimmbäder kaum seriös mit vagen Schätzungen ohne Vorplanung zu beantworten, doch gibt es durchaus Methoden, sich der Kostenschätzung anhand von Erfahrungswerten anzunähern. Erhebliche Preisspannen sind hierbei die Praxis. Es spielt bei der Ermittlung von Richtwerten der Hallen-Typus eine Rolle. Auch die Wasserfläche ist ein Parameter, an dem sich viele Maßnahmen orientieren.
Darüber hinaus können die Rahmenbedingungen vor Ort zu erheblichen Unterschieden führen. Begonnen wird selbstverständlich beim Grundstück: Ist ein Grundstückserwerb noch zu leisten, ergibt sich zusätzlich zu den Baukosten ein erheblicher Kostenfaktor. Ferner kommt es auf den Erschließungsgrad des Baugrundes an. Sind Versorgungsleitungen vorhanden oder muss die Anbindung an die Netze aufwändig hergestellt werden? Muss ein Altbau abgerissen werden? Ist der Baugrund unbedenklich oder sind besondere Anforderungen an die Statik zu erwarten? Fragen wie diese wollen beantwortet sein, aber auch die nach der Anbindung. Ein Mindestmaß an Planung und Baumaßnahmen für die Außenanlagen ist immer zu leisten.
Erfolgt aber die Einbindung in einen anspruchsvoll gestalteten Park oder muss die Zuwegung zu einem entfernt liegenden PKW-Stellplatz geschaffen werden? Dann können sich Kosten ergeben, an die noch niemand gedacht hat, als vom Schwimmbad selbst die Rede war. Möglicherweise ist auch die Verkehrsinfrastruktur noch anzubinden und beispielwsweise eine Bus-Haltestelle zu schaffen – ist dies noch die Aufgabe des Bäder-Bauherrn? An einem gewissen Punkt kommt die Frage ins Spiel, wer welche Kosten trägt.
Und es ist nicht mehr verwunderlich, dass die Standortsuche in vielen Fällen länger andauert als das eigentliche Bauprojekt. Weitere Überraschungen treten oft auf, wo Bestandsbauten involviert sind. Möglicherweise findet man heraus, dass eine Asbest-Sanierung zu leisten ist oder die Pläne eines Altbaus nicht mehr aufzufinden sind oder nicht mehr stimmen. Die Halle selbst besteht aus weitaus mehr als nur den Schwimmbecken und Umkleiden.
Je mehr auf Zusatzangebote im Gebäudekomplex Wert gelegt wird, desto mehr verschieben sich die Anteile der sport- oder schwimmbadspezifischen Ausgestaltung bzw. der Wände und des Daches. Bei den Baukosten machen die Dimensionen des Bauwerkes (abgebildet als Bruttorauminhalt BRI, Bruttogrundfläche BGF und Nutzfläche NF) den Löwenanteil aus. Und auch in der späteren Nutzung ist es für die Verbrauchswerte von Belang, wie groß das Gebäude ist, das beheizt, ausgeleuchtet und gereinigt wird.
Der Baukostenindex BKI stellt Richtwerte zur groben Orientierung anhand von aktuellen Referenzobjekten aus der Praxis dar. Die Kostengruppe 400 macht nach der KG 300 den größten Anteil aus; häufig werden beide in der Addition zur Betrachtung der Baukosten herangezogen. Mit Projektstart bis in die ersten Planungsphasen ist, wie beschrieben, noch von eine erhebliche Schwankungsbreite auszugehen. Je mehr Parameter feststehen, wird mit zunehmender Planungstiefe der Korridor der Schätzungen enger – etwa, wenn die baulichen Voraussetzungen auf dem Areal feststehen und eine Einigung darüber erzielt wurde, wie groß das Gebäude wird, sind entscheidende Weichenstellungen vorgenommen. Die Kostenausfstellung dringt dann in weitere Ebenen der Kostengruppen-Untergliederung vor.
