Soccer-Hallen: Konzeptionelle Grundlagen
Wie eine Soccer-Halle wirtschaftlich erfolgreich sein kann, ist kein Geheimnis. Wer bekannte Fehler vermeidet und sich kompetent beraten lässt, hat gute Aussichten auf Erfolg.
Die ersten Gründerjahre sind vorüber, mittlerweile liegen für das Geschäftsmodell „Soccer-Halle“ viele Erfahrungswerte vor. Zwar ist jedes Projekt individuell zu betrachten, doch haben sich Grundregeln herauskristallisiert, nach denen Soccer-Hallen mit einigem Erfolg geplant und betrieben werden können. Experten sind in der Lage, gute Ratschläge zu geben, welche konzeptionelle Ausrichtung Erfolgschancen hat und welche in die Sackgasse führen könnte. Einige klassische Fehler, die dennoch immer wieder zu beobachten sind, sollten nach Möglichkeit vermieden werden.
Zum Beispiel wird davon abgeraten, ein Soccer-Center zu groß anzulegen. Zum einen ist es dann wahrscheinlich, dass sich keine Bank auf die Finanzierung einlässt. Investoren mit mangelndem Eigenkapital in Bezug auf die Größe des Objekts dürften kaum ein Finanzinstitut finden, das das Projekt finanzieren will oder einen Leasing-Vertrag mit dem Investor abschließt. Zum anderen hat sich gezeigt, dass sich eine hohe Auslastung eher bewährt als Überkapazitäten. Ist eine Anlage regelmäßig komplett belegt, buchen Interessenten schon Wochen im Voraus ihren Platz und bezahlen auch. Bei Überkapazität hingegen besteht die Tendenz, zwar zu reservieren aber die Option dann doch nicht wahrzunehmen. Es ist davon auszugehen, dass eine Halle ab vier Plätzen wirtschaftlich zu betreiben ist; bei weniger Soccer Courts in einem Objekt würden sich die Fixkosten zu ungünstig auswirken.
Auch wenn ein entsprechendes Modell vielen Investoren zunächst attraktiv erscheint, ist die Multifunktionalität einer Anlage in der Praxis meist kein Erfolgsrezept. So lässt sich die Tennis- kaum mit der Fußball-Nutzung vereinbaren. Wenn überhaupt, reduzieren sich die Synergie-Effekte auf die Umkleiden und Toiletten, wobei dies, wie im Folgenden noch gezeigt wird, oft in der Praxis Probleme mit sich bringt. Spätestens bei einer gemeinsamen Gastronomie treten Konflikte auf: Die Zielgruppen lassen sich nicht gleichzeitig zufriedenstellen. Das Tennis-Publikum ist im Schnitt älter und bevorzugt eine gediegene Atmosphäre, stellt auch andere Ansprüche an das Catering als das tendenziell jüngere Fußball-Publikum. Letzteres möchte in der Kneipe zum Beispiel auch Live-Übertragungen von Fußballspielen sehen und sich Stadion-Atmosphäre schaffen – aber schon im Regelbetrieb kann es bei den Fußballfans lauter und „feuchtfröhlicher“ werden, sodass ein benachbarter Tennis-Stammtisch sich hier kaum jemals dauerhaft ansiedeln würde.
Herzblut und Engagement
Ferner gilt die Empfehlung, dass ein Investor möglichst als Geschäftsführer und „Macher“ persönlich das Objekt leiten sollte (auch, wenn wegen der Eigenkapital-Forderungen der Banken heute häufig eher Gruppen investieren als Einzelpersonen). Es handelt sich um mehr als einen normalen Vollzeit-Job. Viel Leidenschaft und höchstes persönliches Engagement ist erforderlich. Gerade außerhalb üblicher Büro-Zeiten ist die Präsenz dieser verantwortlichen Person gefordert; insbesondere abends und an den Wochenenden von morgens bis in die Nacht läuft das Hauptgeschäft.
Ein Soccer-Center als reines Investment zu betrachten und den Betrieb in fremde Hände zu geben, hat sich oft als Misserfolg erwiesen – ausgehend von der Annahme, dass Einsparungen zuallererst beim Personal erfolgen, lässt sich hier das erforderliche Engagement schwer realisieren. Mindestens eine Umsatz- oder Gewinnbeteiligung würde den Anreiz bieten, das Potenzial der Anlage mitsamt Gastronomie voll auszuschöpfen.
Hat ein Investor die Wahl zwischen den Optionen, ein bestehendes Objekt, zum Beispiel eine Tennis-Halle, zu übernehmen oder neu zu bauen, kann sich eine Situation mit mehreren Fragezeichen ergeben. Die meisten guten Bestands-Standorte mit Anbindung an größere Orte oder Ballungszentren sind vergeben. Und Tennis-Hallen mit guten wirtschaftlichen Ergebnissen stehen nicht zum Verkauf. Die Findung eines geeigneten Neubau-Standortes aber kann sich als schwierig erweisen. Jedoch besteht hier die Möglichkeit, nach neuesten Standards energieeffizient zu bauen und somit langfristig enorme Summen im Bereich der Betriebskosten zu sparen. Ältere Tennis-Hallen entsprechend umzurüsten, kann Kosten hervorrufen, die den möglicherweise günstigen Kaufpreis deutlich relativieren.
Beim Bau eines Objekts bieten sich derzeit sehr günstige Bedingungen. Bei einem Gesamtkostenrahmen von beispielsweise 1,5 Millionen Euro für ein Soccer-Center und 7 % Zinsen und Tilgung führt die Rechnung zu 105.000 Euro p.a. – einem Betrag, der unterhalb der Miete für ein vergleichbares Objekt liegt.
Da sich die Installationen rund um den überdachten Kleinfeldfußball über längere Zeiträume rechnen, ist bei der Umnutzung bestehender Anlagen der Umgang mit Eigentum vorteilhafter als etwa als Pächter in Fremdeigentum zu gehen und sich auf kurzfristige Miet- oder Leasing-Verträge einzulassen.
Neues Konzept für altes Bauwerk?
Ein Bestandsbau bringt weitere Problemstellungen mit sich. Ist auch die Fläche für die Soccer-Spielfelder ausreichend dimensioniert, wurde das Nebengebäude einer Tennis-Halle in den meisten Fällen für eine deutlich niedrigere Personenkapazität gebaut. In einer Sechsfeld-Tennishalle halten sich gleichzeitig maximal vier Personen pro Court, also 24 Personen, auf. Pro Soccer Court aber ist von acht bis zehn oder mehr Spielern auszugehen, also von mindestens der doppelten Personanzahl.
Hierfür sind die wenigsten Sanitärbereiche und Umkleiden von Tennis-Hallen ausgelegt. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass beim Tennis in etwa ein Gleichgewicht zwischen männlichen und weiblichen Personen besteht, beim Fußball der weitaus überwiegende Teil aber männlich ist, sodass die für Herren ausgewiesenen Bereiche überfüllt sind, während die für Damen zwar angelegt sein müssen, aber wenig genutzt werden.
Die gegenüber dem Tennis höhere Personenzahl wirkt sich auch auf das Thema PKW-Stellflächen aus sowie generell auf die behördliche Betriebsgenehmigung durch die Bauaufsicht. Selbst, wenn diese zunächst nicht aktiv eingreift, besteht immerhin die Möglichkeit, dass spätestens nach Notfällen der Betreiber haftbar gemacht wird. Die Bauaufsicht sollte aktiv mit einbezogen werden, um die rechtliche Grundlage dafür zu schaffen, dass der Betrieb unter den gegeben Voraussetzungen auch genehmigt ist.
Ein zentraler konzeptioneller Punkt, der im Vorfeld des Betriebs genau durchdacht werden muss, ist die Gewichtung von Sportflächen und Gastronomie- beziehungsweise Event-Bereich. Letzterer Komplex kann sogar allein für die schwarzen Zahlen verantwortlich sein, während der Soccer-Betrieb lediglich kostendeckend arbeitet.
Eine einfache Rechnung deutet das Verhältnis an: Teilen sich zum Beispiel fünf Spieler einen Fußballplatz für 50 Euro pro Stunde, übernimmt jeder einzelne von ihnen fünf Euro. Bestellt nun jeder von ihnen in der Sportsbar im Schnitt nur zwei Getränke im Wert von weiteren fünf Euro, erreicht die Gastronomie schon den Umsatz des Sport-Bereichs. Je länger die Verweildauer der Gäste, desto positiver behauptet sich die Gastronomie im Vergleich mit dem Sport. Special Events wie Turniere und Live-Übertragungen können die Zahlen aus dem Regelbetrieb punktuell nochmals überbieten.
Fließt das Bier, fließt auch das Geld
An dieser Stelle schließt sich die Überlegung an, wie großzügig der gastronomische Teil ausgestattet sein soll. Einen Anhaltspunkt gibt die Bewertung des regionalen Umfeldes: Wie groß sind die Chancen, hier eine konkurrenzfähige Sportsbar zu etablieren – und könnte es sich vielleicht sogar lohnen, mit Räumen oder abtrennbaren Flächen in das Vermietgeschäft, etwa für Vereinsfeiern oder Geburtstage, einzusteigen?
Je höher der Stellenwert der Gastronomie innerhalb des Gesamtkonzeptes ist, desto wichtiger ist die Kompetenz des Betreibers in diesem Punkt und auch die Ausstattung unter anderem mit leistungsfähiger Gastronomie- und Kassentechnik. Eine wichtige Entscheidung, auch mit Blick auf die Investitionssumme, ist jene, ob eine voll konzessionierte Küche eingerichtet werden soll, die über das Angebot von aufgewärmtem „Barfood“ hinaus die Zubereitung vollwertiger Gerichte ermöglicht.
Liegt die Kompetenz des Betreibers allerdings allein im sportlichen Bereich, ist es gefährlich, zu sehr auf die Gastronomie-Umsätze zu setzen. Und einen externen Gastronomie-Betreiber als Pächter mit ins Haus zu nehmen, beschwört Unstimmigkeiten bei der Abrechnung von Umsatzbeteiligungen herauf. Darüber hinaus hat man weder Einfluss auf die Qualität des Personals noch der gastronomischen Angebote.
Mit Blick auf die langfristige Rechnung gehören Überlegungen zum Energiemanagement ebenso zum Pflichtprogramm wie die Prüfung der Bauweise (ein Satteldach kann über den Lebenszyklus einer Halle rund 20 % günstiger sein als ein Flachdach) und Baustoffe. Die Investition in ein modernes Lichtmanagement-System bringt, zum Beispiel über einen Zeitraum von 20 Jahren gerechnet, enormes Sparpotenzial. Hallen mit hellem Tageslicht, die mittels moderner Bauelemente und dem Know-how von Fachplanern gebaut werden, sind in der Anschaffung teurer, benötigen aber deutlich weniger Strom als ausschließlich künstlich beleuchtete Hallen. Zusätzlich lohnt sich ein Lichtmanagement-System.
Auch lohnt sich die Investition in zeitgemäße Dämmsysteme, um Heizkosten zu sparen. Es ist davon auszugehen, dass Energie in Zukunft nicht mehr billiger wird, ein konservativer Ansatz bei der Vorausberechnung von Heizkosten geht daher mindestens vom heutigen Stand aus.
Als eine der zentralen Fragen bleibt jene, ob ein Soccer-Hallenprojekt durch die Ausschreibung der Einzelgewerke und der Beauftragung eines Architekten verwirklicht werden soll oder mit einem Generalübernehmer. Da sich einige Unternehmen aus dem Sporthallenbau darauf spezialisiert haben, Soccer-Hallen als Gesamt-Paket zum Fixpreis anzubieten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dieser Weg für den Investor das günstigere Ergebnis bringt. Während das Honorar von Architekten nach der Bausumme bemessen wird, ist die planerische Leistung im Angebot des GÜ bereits enthalten.
Dieser wickelt zudem den gesamten Auftrag von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe aus einer Hand ab. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner – und, vorausgesetzt, es handelt sich um ein entsprechend spezialisiertes Unternehmen mit zahlreichen Referenzen im Bereich der Soccer- und Sport-Hallen, bringt dieser eine besondere Kompetenz in allen Gewerken mit.
Hierbei kann er auf vielfach bewährte Module zurückgreifen und gleichzeitig auf die individuellen Besonderheiten jedes Projekts eingehen. Etwaige Wünsche des Bauherrn, örtliche Handwerksbetriebe oder beispielsweise einen bestimmten Kunstrasenhersteller einzubinden, stehen dem nicht im Wege. Als besonders wertvoll kann sich am Ende auch die langjährige Erfahrung des Sporthallen-Experten mit vielen Objekten auf diesem Spezialgebiet erweisen – er bietet wertvolle Unterstützung bei zentralen konzeptionellen Überlegungen und ist in der Lage, die hieraus hervorgebrachten Entschlüsse mit entsprechenden technischen Lösungen sinnvoll und ganz zum Vorteil des Betreibers umzusetzen.
