Schritt für Schritt zum neuen Schwimmbad

Ein neues Schwimmbad stellt für viele Kommunen ein Mammutprojekt dar, das nur mit ausgiebig Vorplanung gelingt. Von der Art des Schwimmbads über Standort und Finanzierung bis hin zum Betriebskonzept müssen viele Entscheidungen getroffen werden.

Die Planung, der Bau und der Betrieb eines Schwimmbads sind komplexe und langfristige Vorhaben, die kommunale Verwaltungen vor vielfältige Herausforderungen stellen. Als wichtige Orte der kommunalen Daseinsvorsorge bieten Schwimmbäder nicht nur eine wertvolle Möglichkeit der Freizeiterholung für die Bevölkerung, leisten einen wichtigen Beitrag zur öffentlichen Gesundheit und zum sozialen Zusammenhalt, sondern stellen – neben der Nutzung als Sportstätte für den Breiten- und Leistungssport – vor allem die Grundlage für den Erhalt der Schwimmfähigkeit dar. Die vergleichsweise hohen Bau- und Betriebskosten von Schwimmbädern sorgen indes dafür, dass Kommunen Schwimmbadprojekte stets einer fundierten wirtschaftlichen Betrachtung und vorausschauenden technischen wie baulichen Planung unterziehen müssen. Dabei gilt es nicht nur, die vielfältigen Bedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen, sondern auch rechtliche, finanzielle, baurechtliche und ökologische Aspekte im Blick zu behalten.

Arten von Bäderanlagen

Handelt es sich nicht um ein reines Vereinsschwimmbad oder ein Sportschwimmbad mit klarer Ausrichtung auf den Leistungssport, sind der Standort sowie die Dimensionierung des Schwimmbads mit die entscheidenden Faktoren für einen langfristigen Erfolg des Projekts. Einerseits sollte ein geplantes Schwimmbad den örtlichen Bedarf an Wasserflächen decken, auf der anderen Seite dürfen Schwimmbadprojekte – wie in der Vergangenheit mitunter der Fall – auch nicht überdimensioniert sein. Zwar versprechen umfangreiche Zusatzangebote wie eine Saunalandschaft oder ein Wellness-Bereich auch zusätzliche Einnahmen, die allerdings schnell verpuffen, wenn die dadurch höheren Betriebskosten nicht mehr durch Eintrittsgelder kompensiert werden können oder die Saunalandschaft aufgrund von Personalmangel geschlossen bleiben muss.

Bei der Art der Einrichtung kann (bislang) zwischen Hallen- und Freibädern sowie Hallenfreibädern („Kombibäder“) und Schwimm- und Badeteichanlagen differenziert werden. Eine Differenzierung nach den vorrangigen Nutzungsangeboten sowie den Zielgruppen gestaltet sich etwas komplexer. Grundsätzlich kann ein Bad für verschiedene Arten der Nutzung angeboten werden, wobei eine große Anzahl an Personen mit unterschiedlichen Bedürfnissen berücksichtigt werden muss – von Sportschwimmern bis Gesundheitsschwimmern, von Kindern bis Senioren. Werden Bäder nach dem vorrangigen Nutzungsangebot geplant, kann man diesem Interessenskonflikt ein Stück weit entgehen. Zu unterscheiden sind hierbei etwa medizinische Bäder, sportorientierte Bäder, Leistungssportbäder, Schulbäder, Freizeitbäder sowie Spaß- und Erlebnisbäder – mit wesentlichem Einfluss auf die Beckenmaße und die Ausstattung. Um eine flächendeckende Versorgung mit Wasserflächen zu gewährleisten und überdimensionierte Projekte künftig zu vermeiden, fordern Verbände wie die Bäderallianz hier künftig aber deutlich klarere Strukturen und Vorgaben zur Trägerschaft.

Bild: Sportplatzwelt

Standort und Größe

Auch die Standortwahl kann bereits im frühen Planungsprozess über die spätere Rentabilität des Projekts entscheiden. Eine fundierte Standortanalyse ist daher unverzichtbar, um die optimale Lage für das geplante Projekt zu ermitteln. Als Orientierung: Anfahrtswege von 5 km gelten in dicht besiedelten Gebieten als Höchstmaß, 10 km bei dünner Besiedlung. Verbände wie die Bäderallianz Deutschland fordern indes, dass künftig jeder Mensch in Deutschland in unter 30 Minuten (mit dem Auto) ein Schwimmbad erreichen soll. Weitere Faktoren, die in die Standortanalyse einfließen sollten: Die Verkehrsanbindung des geplanten Standorts, die Konkurrenzsituation im Umfeld, die Bodenbeschaffenheit und Erschließungskosten am Standort sowie mögliche zukünftige Entwicklungen (z. B. geplante Wohngebiete im Umfeld, neue Verkehrswege), die den Standort langfristig beeinflussen können.

Die Größe des Grundstücks richtet sich nach der Größe der Wasserflächen: Bei Hallenbädern kann von einem Flächenbedarf von 6 bis 8 m² Grundstückfläche pro m² Wasserfläche ausgegangen werden – bei Freibädern von 10 bis 16 m². Dieser Flächenbedarf ergibt sich aus der Notwendigkeit, dass ein Schwimmbad neben dem eigentlichen Beckenbereich über eine Vielzahl weiterer funktionaler Bereiche verfügt. Die Mindestanforderungen an das Raumprogramm sind in den Richtlinien des Koordinationskreis Bäder (KOK) festgehalten.

Wasserflächen, Raumprogramm und (technische) Ausstattung gehen dabei selbstverständlich Hand in Hand: Je größer die Wasserflächen, desto höher der Platzbedarf in Umkleiden und Sanitäranlagen, desto höher die Ansprüche an technische Anlagen zur Warmwasseraufbereitung und Frischluftzufuhr.

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Alles machbar?

Vor der eigentlichen Planung sollte dann eine umfassende Machbarkeitsstudie durchgeführt werden, um die Realisierbarkeit des Projekts zu überprüfen. Diese Studie bezieht sich auf alle Aspekte der Planung, des Baus und des Betriebs des geplanten Schwimmbads und stellt sicher, dass das Projekt in finanzieller, technischer und organisatorischer Hinsicht realisierbar ist. Die Machbarkeitsstudie bildet die Grundlage für alle weiteren Planungsschritte und sollte insbesondere die folgenden Punkte beinhalten: Eine detaillierte Marktanalyse, eine erste Schätzung der Bau- und Betriebskosten, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, Empfehlungen für geeignete Betriebskonzepte sowie eine realistische Zeitplanung für die Durchführung. In aller Regel ist der zuständige Architekt oder Ingenieur hier bereits mit von der Partie, stellen Standortanalyse, rechtliche und baurechtliche Rahmenbedingungen sowie erste Machbarkeitsüberlegungen doch die wesentlichen Aspekte der Leistungsphase 1 nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dar.

Wurden alle grundlegenden Entscheidungen bezüglich Standort, Größe und Ausstattung gefällt, beginnt den Architekten die eigentliche Objektplanung: In den Leistungsphasen 2 bis 5 wird das finale Projekt Schritt für Schritt konkreter – von der ersten Vorplanung über die Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis hin zur Ausführungsplanung, auf Basis derer alle Baumaßnahmen, verwendeten Materialien und technischen Anlagen endgültig festgelegt werden. Hier zieht sich der Architekt in der Regel aber noch nicht aus dem Projekt zurück, sondern betreut das Bauprojekt auch bei der Vergabe (LP 5 und LP 6), bei der Bauausführung (LP 8) sowie bei der abschließenden Abnahme und Übergabe an den Betreiber (LP 9).

Wer soll das bezahlen?

Um sowohl die Bau- als auch späteren Betriebskosten eines geplanten Schwimmbads frühzeitig bestmöglich abschätzen zu können, empfiehlt sich die Anwendung der DIN 276, die eine klare Gliederung der verschiedenen zu erwartenden Kostenarten vorgibt. Diese Norm stellt in Deutschland den Standard für die Kostenplanung im Bauwesen dar und teilt die Kosten in verschiedene Kostengruppen (KG) ein – von KG 100 (Grundstückskosten), KG 200 (Herrichten und Erschließen) und KG 300 (Bauwerkskosten) über KG 400 (Technische Anlagen) und KG 500 (Außenanlagen) bis hin zu KG 600 (Ausstattungskosten) und KG 700 (Sonstige Kosten).

Es ist im Sportstätten- und Schwimmbadbau üblich, mit Richtwerten zw. Kostenpauschalen für Gewerke und Ausstattungsmerkmale zu kalkulieren. Hiermit ist beispielsweise auch ein Rahmen abgesteckt, anhand dessen Fördergelder bemessen werden. Die Zubehör-Ausstattung kann mehr oder weniger gemäß Katalogpreisen der Anbieter berechnet werden, wobei im Handel letztendlich deutliche Preisunterschiede möglich sind. Grundsätzlich ist zwischen Sport- und Freizeitbädern zu unterscheiden. Wesentlich für die Spannbreite bei den Baukosten können aufwändige Sonderausstattungen sein, etwa eine verschiebbare Startbrücke, Schwallduschen oder Wellenbecken. Auch die Art der Wasseraufbereitung macht sich im Bau-Budget bemerkbar.

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Je weiter ein Projekt voranschreitet, desto enger wird der Korridor für Preisspannen bei den Bau-Summen und damit auch den Honoraren. In den ersten Planungsphasen kann die Schätzung für die später zu erwartenden Gesamtkosten noch bis zu rund 40 % nach oben und unten auspendeln. Im weiteren Projektverlauf wird mit Rückstellungen von ca. 20 % kalkuliert, gegen Ende sollte die Genauigkeit der Schätzungen sich in Richtung 0 % bewegen.

Bereits früh im Planungsprozess sollte deshalb auch geklärt werden, wie die zu erwartenden Kapital- und Betriebskosten finanziert werden sollen. Während sich die Kapitalkosten in erster Linie aus Zinsen aus der Finanzierung und der Abschreibung auf das Gebäude und die Einrichtung zusammensetzen, werden die Betriebskosten wesentlich durch den Energieverbrauch und die Personalkosten bestimmt. Schnell wird hier klar: Der Betrieb eines Schwimmbads ist in der Regel ein dauerdefizitäres Unterfangen, das durch die aus Gründen der Daseinsvorsoge niedrigen Eintrittsgelder nur in Teilen kompensiert werden kann.

Neben der Nutzung (rar gesäter) Fördermittel oder der Einbindung Dritter in die Finanzierung (z. B. ÖPP-Modelle), kommt hier für Kommune vor allem eine Finanzierung über den steuerlichen Querverbund in Frage: Bindet eine Kommune beispielsweise die örtlichen Stadtwerke in den Bau und Betrieb ein, lässt sich das Schwimmbad – sofern das Stadtwerk über eine Stromversorgung verfügt – über den sogenannten steuerlichen Querverbund mitfinanzieren, im Rahmen dessen die Dauerverluste des kommunalen Schwimmbads steuermindernd mit den Gewinnen der Versorgungssparte des Stadtwerks (Storm, Gas, Wasser und Wärme) verrechnet werden kann. Das Finanzierungsvolumen, welches in der Steuerersparnis durch die Verrechnung liegt, entspricht rd. 30 % des Schwimmbadverlusts. Die Ergebnisverrechnung im steuerlichen Querverbund setzt voraus, dass das Ergebnis der Versorgungssparte entsprechend hoch ist, was in Zeiten sinkender Margen bei Energieversorgern keine Selbstverständlichkeit mehr ist.

Neben den Baukosten müssen aber auch die zu erwartenden Betriebskosten einer detaillierten Schätzung unterzogen werden: Wie hoch werden die Aufwendungen für Personal in den Bereichen Wasseraufsicht, Reinigung, Technik, Wartung und Reparatur sowie Verwaltung ausfallen? Mit welchen Energiekosten ist im Betrieb zu rechnen und wie können die Kosten durch Systeme zur nachhaltigen Energiegewinnung bzw. Wärmeversorgung gesenkt werden? Welche jährlichen Ausgaben für Wartung, Reparatur und Instandhaltung sind zu erwarten? Welche zusätzlichen Kosten ergeben sich (z. B. durch Versicherungen)? Schlussendlich sollten aber auch Kostenpunkte wie Marketing- und Werbungskosten in die Schätzung einfließen.

Eng verbunden mit der betrieblichen Kostenschätzung stellt sich für viele finanziell überlastete Kommunen indes auch die Frage nach alternativen Betriebskonzepten. Der Eigenbetrieb, im Rahmen dessen der Kommune (bzw. dem zuständigen städtischen Betreiber) die vollständige Betriebsverantwortung inklusive Personalführung und Verwaltung zukommt, ist dabei nicht immer die beste Lösung. Um finanzielle Risiken im Betrieb zu minimieren, gehen einige Kommunen den Weg der öffentlich-privaten Partnerschaft: Bei solchen PPP-Modellen wird der Betrieb des Schwimmbads an einen privaten Betreiber vergeben, während die Kommune das Grundstück und die Infrastruktur bereitstellt. Betriebskosten und betriebliche Verantwortung liegen dann aber beim privaten Betreiber. Vergleichbare Pachtmodelle haben sich bislang aber überwiegend beim Betrieb von Vereins- und Sportbädern etabliert.

Bild: AI Institut

Vergaberecht beachten!

Da der Bau eines Schwimmbads in aller Regel mit öffentlichen Mitteln erfolgt und die Baukosten meist wesentlich höher als bei klassischen Sportstätten sind, müssen Kommunen ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung einschlägiger vergaberechtlicher Vorschriften legen. Institutionen, die als öffentliche Auftraggeber im Sinne der §§ 98–101 GWB gelten, sind verpflichtet, Liefer-, Dienst- und Bauleistungen nach den Vorgaben des Vergaberechts zu beschaffen. Zu den maßgeblichen rechtlichen Grundlagen zählen das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), die Vergabeverordnung (VgV) sowie die Sektorenverordnung (SektVO). Bei Erreichen der EU-Schwellenwerte sind diese Regelwerke im Rahmen europaweiter Vergabeverfahren anzuwenden. Die Schwellenwerte variieren je nach Auftraggebertyp und Leistungsart.

Im nationalen Kontext sind die Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen (VOB) sowie für andere Leistungen die VOL relevant, wobei letztere durch die Unterschwellenvergabeordnung (UVgO) weitgehend ersetzt wurde. In Bundesländern, in denen die UVgO noch nicht gilt, findet weiterhin die VOL/A Anwendung. Ergänzend existieren landesrechtliche Vergabegesetze, die im Rahmen des Föderalismus zusätzliche Anforderungen an die Beschaffung stellen.

Die Anforderungen an öffentliche Ausschreibungen orientieren sich unter anderem an der sog. „R-Regel“: die richtige Leistung, in richtiger Qualität, zum richtigen Zeitpunkt, am richtigen Ort, zum richtigen Preis. Öffentliche Auftraggeber müssen dabei sowohl interne Vorgaben als auch externe Anforderungen – wie EU-Richtlinien, nationale Gesetze und Compliance-Richtlinien – beachten, um rechtssichere und transparente Verfahren zu gewährleisten.

Diese externen Regelwerke stehen wirtschaftlichen Beschaffungen nicht entgegen, sondern ermöglichen eine rechtskonforme, soziale, ökologische und budgetgerechte Auftragsvergabe im Sinne eines fairen Wettbewerbs. (Sportplatzwelt, 06.07.2026)